Comment passer un bien propre en SCI ?

Créer une Société Civile Immobilière (SCI) est une solution souvent adoptée pour optimiser la gestion d’un patrimoine immobilier. Mais lorsque l’un des associés souhaite apporter un bien propre à cette structure, la démarche soulève plusieurs enjeux juridiques, fiscaux et patrimoniaux. Voici tout ce qu’il faut savoir pour réussir cette opération.

Comprendre la notion de bien propre dans le cadre matrimonial

Un bien propre est un bien détenu individuellement par l’un des époux, acquis avant le mariage ou reçu par donation ou succession pendant celui-ci. Dans un régime de communauté légale réduite aux acquêts, ce type de bien n’appartient pas au couple, mais uniquement à celui qui en est propriétaire. C’est donc à ce titre que le transfert d’un bien propre dans une SCI, même créée avec le conjoint, nécessite des précautions spécifiques.

Apport ou vente : deux options pour transférer le bien en SCI

Pour faire entrer un bien propre dans le patrimoine de la SCI, deux solutions principales existent : l’apport en nature ou la vente à la société. L’apport en nature permet d’échanger la propriété du bien contre des parts sociales. Cette opération modifie la répartition du capital social de la SCI, et peut entraîner des droits d’enregistrement équivalents à 5 % de la valeur du bien. La vente à la SCI, quant à elle, implique une transaction à titre onéreux. Le prix est alors réglé au profit de l’associé-vendeur, soit en numéraire, soit sous forme de reconnaissance de dette. Cette solution peut générer une plus-value immobilière imposable, même si le vendeur est l’un des associés.

Incidences fiscales et droits de mutation

Le passage d’un bien propre à une SCI n’est pas sans conséquence sur le plan fiscal. Quelle que soit la modalité choisie, des droits d’enregistrement sont dus : 5 % pour une vente ou un apport immobilier ; éventuellement la TVA, si le bien est neuf et la SCI assujettie ; la taxe sur la plus-value, si la valeur de cession dépasse le prix d’acquisition initial. Par ailleurs, en cas de plus-value, la fiscalité dépend du régime d’imposition de la SCI (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés), ce qui peut modifier considérablement le gain net pour l’associé.

Consentement du conjoint : une formalité incontournable

Même s’il s’agit d’un bien propre, le consentement du conjoint est requis, sauf si une clause d’exclusion figure dans le contrat de mariage. Ce formalisme a été renforcé par la jurisprudence, notamment pour éviter que le transfert du bien ne lèse indirectement les droits du conjoint survivant en cas de décès. Il est donc fortement conseillé de faire signer une autorisation écrite, annexée à l’acte de cession ou d’apport, pour éviter toute contestation future.

Le rôle du notaire et les précautions à prendre

Le passage d’un bien propre en SCI doit obligatoirement faire l’objet d’un acte notarié. Le notaire vérifie notamment : le caractère propre du bien ; la régularité de la situation matrimoniale ; l’équité de l’opération pour les autres associés, s’il y en a. En parallèle, il convient de mettre à jour les statuts de la SCI si l’opération modifie la répartition du capital ou la gouvernance. Il est aussi recommandé de faire évaluer le bien par un professionnel indépendant, afin de garantir une juste valeur d’apport ou de vente.

Anticiper les conséquences patrimoniales

Une fois le bien transféré, il devient propriété de la SCI. À ce titre, il ne peut plus être librement cédé, transmis ou hypothéqué sans l’accord des autres associés. De plus, les enfants issus d’un précédent mariage, les créanciers de la SCI ou d’un associé, voire les changements de régime matrimonial peuvent complexifier la gestion future du patrimoine. Ce changement doit donc être envisagé dans une stratégie patrimoniale globale, en tenant compte de la succession, de la protection du conjoint et de l’optimisation fiscale à long terme.

Un choix stratégique à encadrer juridiquement

Passer un bien propre en SCI est une opération structurante pour un patrimoine immobilier. Si elle permet une meilleure gestion et une transmission facilitée, elle doit s’accompagner d’un accompagnement juridique rigoureux. Le recours à un notaire, voire à un conseiller en gestion de patrimoine, s’impose pour anticiper les effets de l’opération sur la fiscalité, les droits du conjoint et les héritiers. Bien menée, cette démarche peut devenir un véritable levier de sécurisation et de valorisation patrimoniale.