Immobilier : une exonération fiscale inédite pour booster l’accès à la propriété en 2025

Le budget 2025, désormais entériné par sa publication au Journal officiel, apporte un souffle d’optimisme aux futurs acheteurs immobiliers. Dans un contexte tendu marqué par l’augmentation des taux et la baisse du pouvoir d’achat, une mesure fiscale permet désormais de recevoir jusqu’à 300 000 euros de dons familiaux pour financer un projet immobilier, sans payer de droits de donation. Cette disposition, passée presque inaperçue dans le tumulte des réformes, pourrait pourtant changer la donne pour de nombreux ménages.

Un nouveau levier pour faciliter la transmission de patrimoine

Adoptée dans l’article 19 ter de la loi de finances 2025, cette mesure modifie le Code général des impôts (article 790 A bis) afin de favoriser l’acquisition immobilière, notamment l’achat ou la construction d’une résidence principale, mais aussi les travaux de rénovation énergétique. Concrètement, elle autorise des dons exonérés d’impôts à hauteur de :

• 100 000 euros par donateur à un même bénéficiaire,
• 300 000 euros maximum reçus par donataire, tous donateurs confondus.

Sont éligibles à ces dons : les enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants, et, en l’absence de descendance, les neveux ou nièces. Ce coup de pouce est accessible jusqu’au 31 décembre 2026, à condition que les fonds soient utilisés dans les six mois suivant le transfert.

Une exonération soumise à des conditions strictes

Mais attention : cette exonération n’est pas automatique. Pour en bénéficier pleinement, plusieurs critères doivent être respectés. Le bien financé (qu’il s’agisse d’un achat, d’une construction ou de travaux de rénovation) doit devenir la résidence principale du bénéficiaire. Et surtout, il doit le rester pendant au moins cinq ans.

Le texte est clair : si le bien est revendu, transformé en résidence secondaire, ou mis en location hors du cadre autorisé dans ce délai, l’exonération est annulée. Le donataire devra alors s’acquitter rétroactivement des droits de donation. Cette exigence vise à préserver l’esprit de la réforme, en limitant les abus et en encourageant un réel ancrage résidentiel.

Un impact positif attendu sur le marché immobilier

Dans une conjoncture où les primo-accédants peinent à constituer un apport suffisant, cette mesure offre une solution intermédiaire entre héritage différé et coup de pouce immédiat. Elle pourrait relancer certains projets gelés faute de financement suffisant, notamment dans le neuf ou les programmes en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).

En parallèle, cette disposition s’inscrit dans un ensemble plus large de mesures pro-logement, comprenant notamment l’élargissement du prêt à taux zéro (PTZ) à tout le territoire. Une stratégie cohérente qui vise à redonner confiance aux ménages et stimuler le marché de la construction, durement frappé ces derniers mois par la crise des permis et le durcissement des conditions bancaires.

Un geste fiscal aligné avec les enjeux écologiques

Autre avantage notable : la possibilité d’utiliser ces dons pour financer des travaux de rénovation énergétique, à condition qu’ils soient éligibles à la prime « MaPrimeRénov’ ». Cela inclut, entre autres, l’isolation thermique, le remplacement du chauffage ou encore l’installation de pompes à chaleur.

En favorisant l’investissement dans la performance énergétique des logements, le gouvernement conjugue soutien économique et transition écologique, un double objectif devenu incontournable dans la politique du logement.

Une opportunité à saisir sans tarder

Avec cette exonération jusqu’à 300 000 euros pour financer un projet immobilier, le gouvernement offre une véritable bouffée d’oxygène aux familles, tout en dynamisant le marché. C’est une opportunité rare de mobiliser l’épargne intergénérationnelle au service du logement, à condition de respecter les conditions d’usage.

Les futurs acquéreurs souhaitant en bénéficier doivent cependant être attentifs au respect des délais et aux obligations de conservation du bien en résidence principale. Dans un contexte encore incertain, cette nouvelle règle fiscale pourrait bien devenir l’un des piliers de la reprise immobilière en France.